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大新竹與全台房市動態電子報｜2025年5月第4週主題：從推案縮減到國際資金流向，解析不動產市場
📉【國際金融趨勢對台灣房市的潛在衝擊】2025年以來，全球資本市場受到多重因素影響，包括美國聯準會延後降息、美元維持高檔、地緣政治風險（烏俄戰爭未歇、中東情勢不穩）等，導致熱錢趨於保守。 台灣央行同步延續緊縮步調，第七波選擇性信用管制使資金流入房市的門檻提高，整體貸款環境趨緊。此外，美元強勢推升國際投資型資金回流美債、ETF等商品，對高總價不動產（如豪宅、商辦）構成壓力。 不動產投資的資金動能轉弱，將使部分投資性產品進入盤整期，尤其在都會區、重劃區更為明顯。 📊【股市與房市資金連動：資產配置的轉向】台股加權指數於5月站穩21,000點，但波動性加大，加上AI概念股部分漲多回調，引發投資人資產配置思考。 近十年來，房市與股市間存在一定程度負相關，當股市高點震盪時，資金往往轉入抗通膨、保值型資產如土地與住宅。惟目前房市受政策抑制、資金面收縮，轉進不動產的動能並未明顯放大。 但部分資深投資者仍將目光轉向商用不動產、廠房出租與收租型產品，形成「由價差轉向現金流」的結構性轉變。 🏘️【新竹新推案大減：建商態度轉趨保守】根據住展雜誌統計，2025年第一季大新竹地區新建案供給量年減超過46.8%，為近五年最大跌幅。影響因素包括：
竹北、湖口、竹東等區域雖仍有推案，但以小坪數、低總價、可自住可收租的產品為主流。建案訴求重點已從「豪宅景觀」轉向「實用機能＋低負擔」。 尤其在縣政特區、高鐵特區與光明六路周邊，可觀察到建商重新分配產品配置，將大坪數分割為中小宅型，滿足新家庭與青年購屋需求。 🧾【政策面壓力持續升高：囤房稅2.0與信貸限縮】2025年房屋稅2.0正式實施後，持有3戶以上住宅的屋主平均稅負增加20∼45%。部分房東選擇出售非自用戶數或調漲租金轉嫁成本，進一步推高租金市場壓力。 同時，央行針對高總價住宅與重劃區產品實施更嚴格貸款成數限制（上限僅6成），使原本仰賴高槓桿操作的買方退出市場，影響成交量。 2025年第一季全台建物買賣移轉棟數僅76,000棟，較去年同期減少逾10%，其中新竹市下降幅度高於平均，顯示政策抑制效果顯著。 🔍【重點觀察區域：低總價＋具增值潛力產品】在市場趨於冷靜的此時，具備「剛性需求＋未來建設利多」的區域仍具吸引力：
✅ 結語與建議目前房市正進入「價格修正＋產品結構重整期」，市場雖非全面衰退，但已從過往的熱絡轉向理性盤整。面對不確定的國內政策與國際經濟局勢，建議各類買方與投資人：
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